Vendere o affittare una casa, grande o piccola che sia, porta con sé numerose procedure ed accorgimenti necessari a norma di legge. Le conseguenze legali di un mancato adempimento potrebbero essere ingenti, per questo bisogna prestare attenzione anche a quegli elementi che di solito si danno per scontati. Saggiare la regolarità catastale, controllando la piantina della propria abitazione, relazionandola allo stato della stessa nel momento della vendita o della messa in affitto, sarà un'operazione fondamentale. Il rischio principale è quello di rendere nullo ogni atto, sulla base di quanto stabilito dall’articolo 19 comma 14 del Decreto Legge del 31 maggio 2010 n°78.
Lo stato di fatto
La planimetria catastale di un immobile deve essere coincidente perfettamente con lo stato di fatto dello stesso, quando si parla di regolarità (o conformità) catastale, ci si riferisce esattamente a questo, ovvero la corrispondenza tra lo stato di fatto ed i dati catastali. Se questi termini potranno sembrare oscuri e di non facile comprensione, basterà capire che per stato di fatto si intende quale sia, nel momento dell'atto di vendita, lo stato effettivo dell'abitazione. Bisognerà quindi mettere in conto eventuali lavori fatti nel tempo, ed ogni qualsivoglia operazione che potrebbe aver portato delle modificazioni nella planimetria della casa, a partire dall'abbattimento di un tramezzo fino alla costruzione di un nuovo muro. Quindi rinfrescarsi la memoria sarà necessario per evitare che dopo una perizia venga tutto vanificato.
La planimetria catastale
Proprio in virtù di quelle eventuali modificazioni rispetto alla piantina originale della casa sarà necessario aggiornare la planimetria catastale. Quindi sarà una scelta saggia investire tempo e denaro, prima di concludere qualsiasi atto di vendita contattare un geometra, o un tecnico che possa riportare sulla planimetria tutte le eventuali modificazioni fatte al progetto originario. Si è fatto cenno poc'anzi alla possibilità di annullamento dell'atto, come una delle prime ed immediate conseguenze di eventuali difformità, però ovviamente i rischi in cui si incorre sono anche superiori: dalla risoluzione per colpa proprio del venditore, fino a giungere ad eventuali risarcimenti verso l'acquirente, e le spese saranno di gran lunga superiori a quelle di una normale messa in regola del tutto. Si aggiunga il fatto che il discorso della regolarità non si riduce alla singola planimetria, si parla infatti spesso di dati catastali in senso lato: ovvero tutti quei dati registrati presso l'agenzia del territorio di competenza.
Regolarità urbanistica
Tra le altre scartoffie da fare prima di vendere o affittare casa, tenendo conto delle piantine e dei progetti, si dovrà garantire la regolarità urbanistica. Il concetto non è molto distante da quello appena enunciato in merito alla regolarità catastale. Si parla infatti della corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo fornito (di solito) dal comune, in fase di autorizzazione dei lavori che hanno portato alla costruzione dell'immobile. Tale titolo abilitativo è, sostanzialmente, il progetto iniziale dalla casa e si trova depositato presso il comune di riferimento. Ovviamente anche in questo caso mettersi a regola sarà obbligatorio, soprattutto perché se l'abitazione fosse stata modificata, o realizzata in modo difforme da quanto stabilito dal progetto in possesso del comune, non si potrà rilasciare la conformità urbanistica.
Ciò che si deve tenere a mente è l'importanza del valore giuridico di quegli atti e delle dichiarazioni fatte. Affermare arbitrariamente, fingendo di non sapere (o effettivamente ignorando tali norme) - in base a quanto dichiarato nell'atto notarile - che la propria abitazione sia conforme, quando in realtà non lo è, porta le medesime conseguenze sopra elencate senza possibilità di discussione. La responsabilità del proprietario-venditore sarà totale sempre ed in ogni caso.
Verificare la regolarità urbanistica sarà una cautela in primo luogo verso sé stessi: non di rado si verificano casi di proprietari che per noncuranza o pigrizia, si sono ritrovati a pagare le conseguenze dell'irregolarità pur credendo realmente di essere nel giusto. Un costruttore disonesto potrebbe non aver dichiarato il vero, tuttavia di fronte ad un progetto concluso da anni ed alle dichiarazioni del proprietario, sarà sempre ed esclusivamente quest'ultimo il responsabile. Per cui il controllo delle planimetrie e di tutti gli atti necessari, sarà una garanzia per sé stessi e per il buon esito della vendita.
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