Non tutti conoscono questo metodo poco utilizzato per acquistare o vendere
una casa o un appartamento, che può rivelarsi davvero un affare, per entrambe le
controparti.
Cos'è la nuda proprietà?
E' il valore dell’immobile decurtato del valore dell’usufrutto. In poche parole,
vendere la nuda proprietà della propria casa significa vendere l'immobile, tenendo per sé il diritto di viverci per
tutta la vita.
Vantaggi per venditore e compratore
Per il venditore il vantaggio è quello di incassare subito una somma di denaro utile a mantenere il proprio tenore di vita, oppure
per acquistare una casa per i figli o aiutarli ad avviare un'attività o ancora, ad
affrontare spese mediche ingenti per se stesso o per un proprio familiare.
Per l'acquirente il vantaggio è innanzi tutto quello di acquistare un immobile ad un prezzo davvero agevolato, calcolato in base
all'età
dell'usufruttuario.
Il secondo vantaggio è che, durante tutto il periodo dell'usufrutto, cioè il lasso di tempo in cui
la casa rimane occupata, la nuda proprietà si rivaluta grazie all'incremento
del valore di mercato della casa e grazie all'avanzare dell'età dell'usufruttuario.
Inoltre l'acquirente, diventato proprietario della nuda proprietà dell'immobile, ha il diritto
di cederla a terzi in qualsiasi momento realizzando il guadagno dovuto
all'aumentato valore di mercato della casa e dall'avanzamento dell'età dell'usufruttuario.
Quest'ultimo, invece, può anche scegliere di affittare l'immobile oppure di cedere il diritto
di usufrutto a terzi, nei limiti previsti dal contratto stipulato con il nudo
proprietario o con il suo consenso successivo.
Come si calcola il prezzo di vendita della nuda proprietà
Si parte normalmente dalla perizia di un professionista del settore
che stabilisce il valore di mercato dell'immobile, in quel dato momento. Si
applica poi un coefficiente variabile in base all'età dell'usufruttuario, che viene calcolato
ed aggiornato periodicamente dal Ministero delle Finanze, in base alle statistiche
dell'aspettativa di vita in Italia e in base al tasso vigente di interesse
legale. In pratica più elevata è l'età del venditore, minore è lo sconto ottenuto dal
compratore. E' comunque il venditore ad avere voce in capitolo sulla definizione finale del prezzo
di vendita.
Ripartizione delle spese relative all'immobile
Normalmente all'usufruttuario (che può essere un singolo ma anche, ad esempio, una coppia
di coniugi) competono tutte le spese di manutenzione ordinaria dell'immobile, come
imbiancatura, piccole riparazioni, consumi di acqua, luce e gas, così come succede in un
normale contratto di affitto. L'usufruttuario si impegna inoltre a mantenere
l'immobile in buono stato senza danneggiarlo e senza apportare modifiche non
preventivamente concordate.
Il nudo proprietario si farà carico invece di tutte le spese straordinarie relative
all'immobile, per esempio manutenzioni strutturali come il rifacimento del
tetto, la manutenzione delle grondaie, la sostituzione dei citofoni, e tutto ciò che esula dalla
manutenzione ordinaria.
Usufrutto a tempo
E' un tipo particolare di usufrutto, non legato all'età dell'usufruttuario, la cui durata è predeterminata e
specificata nel contratto (esempio 10 anni, 20 anni, ecc...).
Il valore dell'immobile viene quindi calcolato in base a questi parametri.
Al termine del periodo indicato l'usufruttuario perde il diritto ad occupare
l'immobile che dovrà essere lasciato libero e disponibile per il nudo proprietario.
In caso di decesso dell'usufruttuario prima della scadenza del periodo di usufrutto concordato, il
nudo proprietario otterrebbe, prima del tempo, la piena disponibilità del bene.
Svantaggi
L'unico
svantaggio per il venditore è quello di perdere la proprietà del bene, che è però ampiamente
compensato dalla possibilità di occuparlo a vita.
Lo svantaggio per il compratore è quello che
l'immobile rimanga non disponibile per un periodo più lungo del previsto. Il calcolo del prezzo di mercato, come abbiamo
visto, viene effettuato in base alle statistiche di durata della vita media,
che oggi si aggira intorno agli 85 anni.
Ovviamente l'usufruttuario potrebbe vivere molto più a lungo e raggiungere o anche
superare i 100 anni, cosa oggi poi non cosi infrequente.
Il tempo di attesa per poter finalmente abitare l'immobile potrebbe quindi
allungarsi non di poco rispetto alle previsioni. Si tratta quindi di un
investimento da valutare solo se non si ha particolare fretta di entrare in
possesso della casa.
