L'acquisto di una Casa, specie se "Prima casa", rientra tra le scelte più importanti nella vita di una persona e spesse volte non è altro che il frutto di anni di risparmi che richiedono un attenta valutazione per evitare che siano vanificate le fatiche fatte ed i sogni si infrangano, a causa di un errore di valutazione, per eccessiva impulsività, per inesperienza o magari perché ci si rivolge alle persone sbagliate.
Come per tutti gli acquisti, nell'acquisto della casa bisogna sempre tenere presente che Chi vende vuole ottenere il massimo, evidenziandone i pregi e nascondendone, se possibile, i difetti, mentre Chi compra ha l'esigenza uguale e contraria e la trattativa è sempre il frutto di un compromesso tra la domanda e l'offerta.
Presupposti dell'acquisto, ovvero come avere maggior potere contrattuale
Una volta scelta la città e la zona dove acquistare l'immobile è bene preliminarmente assumere alcune informazioni che servono ad aumentare le proprie conoscenze, da un lato e ad avere maggiore capacità contrattuale in fase di trattativa, dall'altro lato ed in particolare:
- Informarsi sul valore medio al metro quadrato dei fabbricati nella zona di interesse - per ovvie ragioni, le abitazioni in zone centrali o servite dai mezzi pubblici hanno un valore superiore rispetto agli immobili ubicati in zone poco servite, decentrate e prive di strutture pubbliche nelle vicinanze quali ospedali, cinema, biblioteche, centri sportivi. La ricerca può essere fatta in prima persona, magari tramite agenzie immobiliari presso le quali ci si reca per avere una consulenza , oppure indirettamente, tramite l'Osservatorio del Mercato Immobiliare visionabile sul sito dell'Agenzia delle Entrate, attraverso una ricerca "per Comune".
- Informarsi , tramite agenzia, sulle mappe catastali e sulla planimetria della casa che si intende acquistare; specialmente se la casa non fosse di recente costruzione, potrebbero esservi dei vani e delle stanze che nel corso del tempo sono state eliminate o aggiunte, oppure per erronea registrazione, potrebbero essere state omesse e non risultare.
- Informarsi sull'esistenza di particolari limitazioni quali, per esempio, l'esistenza di Servitù che ne diminuirebbero l'utilizzabilità - basti pensare all'esistenza di una Servitù di Passaggio che consenta al vicino di transitare sul terreno antistante la casa per consentirgli di raggiungere la propria dimora, oppure una Servitù di Veduta che limiti la possibilità di edificare- , il rispetto dei limiti sulle distanze dalle abitazioni vicine, l'edificabilità dei terreni circostanti, .
- Informarsi sulle abitazioni e sugli edifici vicini, infatti potrebbero esserci vicini molesti o locali pubblici che rimangono aperti sino ad ore tarde, disturbando la quiete.
- Verificare, se l' abitazione è di non recente costruzione, lo stato degli impianti ( Idrici ed elettrici soprattutto), per evitare che ciò che eventualmente si è risparmiato non vada successivamente perduto per riparazioni o ristrutturazioni.
- Verificare, se possibile, l'andamento dei prezzi degli immobili dello stesso tipo negli anni precedenti, per poter fare una stima su quale sarà l'andamento in futuro e quindi se il vostro immobile verosimilmente aumenterà di valore o si deprezzerà.
- Informarsi sulla Classe Energetica dell'immobile al fine di conoscerne i consumi e le spese.
Nel caso di abitazioni in Condominio, dovrà inoltre essere sentito l'Amministratore per conoscere le spese, i diritti ed i doveri dei condomini e tener presente a quale piano si trova l'abitazione, se vi siano terrazzi, se gli impianti di riscaldamento e condizionamento siano o meno centralizzati etc.
La Trattativa, ovvero come negoziare sul prezzo dell'immobile
Una volta effettuati questi controlli preliminari, per passare alla vera e propria trattativa sarebbe sempre consigliabile far effettuare una Perizia Di Stima da parte di tecnici specializzati, la qual cosa, se da un lato comporta una spesa di circa 200-300 euro, dall'altro vi consentirà, mediamente, di avere un valore effettivo inferiore al valore richiesto del 10/15% e vi darà un notevole potere di trattativa con dati certi.
Avute tutte le informazioni richieste, effettuate tutte le verifiche preliminari, saprete esattamente l'oggetto della trattativa ma Non dovrete dare al venditore l'impressione di essere interessati a concludere subito, anzi, dovrete far intendere che non avete fretta ed evidenziare eventuali elementi che possano ridurre il valore dell'abitazione.
Da questo atteggiamento, dovrebbe derivarne, da parte del venditore:
- Un comportamento conciliante, diretto alla disponibilità di riduzione del prezzo - che è poi il vostro scopo.
- Un comportamento sulla difensiva, adducendo l'avere molti altri acquirenti disposti a pagare la cifra indicata, oppure affermando che è già sceso sotto i valori di mercato degli immobili della zona.
Nel secondo caso, la trattativa coinvolge aspetti psicologici, ovvero bisogna essere bravi a comprendere se il venditore ha bisogno di vendere subito oppure può permettersi di attendere, ma ad ogni modo è consigliabile prendere tempo per dar modo al venditore stesso di valutare se sia disposto a perdere l'Affare pur di conservare il prezzo stabilito e, siccome gli avrete proposto un prezzo inferiore rispetto a quello al quale siete disposti ad arrivare, avrete comunque un margine di manovra per "Rilanciare" e fargli credere che avete voluto "Venirgli incontro".
Insomma, non si tratta solo di "essere bravi a tirare sul prezzo". Ci sono molti aspetti che possono essere valutati freddamente, misurati e sui quali si può (e si deve!) contrattare. E voi, siete abituati a contrattare? Raccontateci la vostra esperienza!
