Per chi intende acquistare o vendere un immobile esistono una serie di passaggi da seguire e di pratiche da affrontare, previste dalle leggi in materia, che richiedono una specifica conoscenza dell'argomento da parte del compratore e del venditore, affinché tutto l'iter, che porterà al passaggio della proprietà, possa svolgersi secondo i desiderata e senza sorprese.
Di norma, chi intende vendere o acquistare un immobile si rivolge ad un Agenzia Immobiliare che funge da "intermediario" tra le parti e che, per competenza ed esperienza specifiche oltre che per conoscenza del territorio, fornisce un primo supporto a livello di consulenza sulle normative vigenti e sulle offerte presenti localmente.
Tutte le agenzie Immobiliari, siano esse individuali o facenti parte di grandi gruppi in franchising, operano mettendo in contatto la domanda e l'offerta e sono soggette a precisi obblighi di legge, in primis l'iscrizione alla Camera di Commercio ed al RAE, secondo quanto previsto dal DLgs 59/2010, per assicurare che il loro operato sia trasparente e consentire al cliente di avere un interlocutore serio.
Una volta conferito l'incarico di vendere l'immobile - tramite atto scritto - l'agenzia provvederà, a sue spese, alla pubblicazione dell'annuncio sulla locandina della sede, su quotidiani o in altro modo e si occuperà di ricercare la controparte, secondo i limiti stabiliti dal contratto stesso.
Normalmente l'incarico viene conferito per un periodo di tempo di 3 mesi e può essere in esclusiva - in tal caso l'interessato non può trattare per conto proprio o tramite altre agenzie senza pagare delle penali - oppure no e deve contenere tutta una serie di parametri quali, ad esempio, l'entità della provvigione - dovuta sia dal venditore che dal compratore per garantire un operato imparziale e che viene pagata alla conclusione dell'accordo - gli obblighi ed i diritti sia dell'Agenzia che del Cliente ( per esempio l'accompagnamento dell'acquirente nel luogo dell'immobile, il disbrigo delle pratiche presso gli uffici tecnici, il pagamento della caparra, le clausole di comunicazione della disdetta e sul foro competente).
Una volta trovato l'acquirente dell'immobile, viene dato un tempo ( già previsto nel contratto) per concludere l'accordo attraverso una risposta definitiva e, giunta questa, l'accordo può ritenersi concluso, dopodiché inizia tutta la fase di "Formalizzazione" dell'accordo stesso, fase che richiede l'intervento del Notaio e che segue le normative previste dal Codice Civile e dal Diritto tributario, come specificato dettagliatamente dall'Agenzia delle Entrate, anche in termini di obblighi reciproci ed i cui dettagli passiamo ad evidenziare di seguito.
Il contratto preliminare
Normalmente, la fase che precede il rogito è quella del contratto preliminare. Si tratta, sostanzialmente, di un accordo tra venditore e compratore con il quale essi si obbligano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo.
Di regola, il preliminare viene stipulato quando non è possibile la vendita immediata: perché, ad esempio, l’acquirente è in cerca di un finanziamento (un mutuo) oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa. Il motivo per il quale si stipula il preliminare è appunto quello di impegnare giuridicamente le parti durante il tempo necessario a risolvere questi problemi.
Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sottoscrizione. Per la registrazione sono dovute:
- l'imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita
- l’imposta di bollo, pari a 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe.
Quando il contratto prevede un pagamento, è dovuta l’imposta proporzionale di registro:
- 0,50% sulle somme previste a titolo di caparra.
- 3% delle somme previste come acconto.
La stipula del preliminare fa sorgere solo un obbligo giuridico tra venditore e acquirente, senza determinare il trasferimento della proprietà.
Pertanto, potrebbe accadere che, nonostante il “compromesso”, il venditore venda lo stesso immobile ad altra persona, costituisca sullo stesso diritti reali di godimento (per esempio un usufrutto) o iscriva ipoteca.
In questi casi, il compratore potrà chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni, non anche l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca.
Per evitare di trovarsi in una situazione del genere, la legge mette a disposizione lo strumento della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari.
Per la trascrizione del preliminare è necessario l’intervento del notaio. In questo caso, all’imposta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro si aggiunge il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro.
I mediatori immobiliari hanno l’obbligo di registrare i contratti preliminari di compravendita stipulati a seguito della loro attività.
In generale, per gli affari conclusi con l’intervento degli agenti immobiliari, l’obbligo di richiedere la registrazione nasce con riferimento:
- ai contratti preliminari
- all’accettazione della proposta, quando le clausole inserite nello schema di proposta siano di per sé sufficienti e necessarie a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.
- gli incarichi di vendita conferiti al mediatore
- la proposta di acquisto
- l’accettazione della proposta che non sia di per sé sufficiente a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita
Le imposte da versare quando si acquista casa dipendono da vari fattori.
Sono diverse, per esempio, le imposte dovute quando si acquista da un venditore “privato” o da un’impresa. Sono di importo inferiore quando si acquista la “prima casa”.
Se il venditore è un privato, la vendita è assoggettata all’imposta di registro del 9% e alle imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna.
Se il venditore è un'impresa, a seconda dei casi, la cessione potrà essere:
- esente da Iva, con l’imposta di registro pari al 9% e le imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna
- soggetta a Iva, con l’aliquota del 10% (o del 22% per le abitazioni di lusso); in questo caso, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono pari a 200 euro ciascuna
Agevolazioni per chi acquista la prima casa
Se chi acquista ha i requisiti per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, le imposte saranno più basse, e cioè:nel caso di acquisto da privato (o da impresa, ma con vendita esente da Iva)
- imposta di registro del 2%
- imposta ipotecaria fissa di 50 euro
- imposta catastale fissa di 50 euro
- Iva al 4%
- imposta ipotecaria fissa di 200 euro
- imposta catastale fissa di 200 euro
- imposta di registro fissa di 200 euro
La dichiarazione sostitutiva
Nelle compravendite di immobili, anche se assoggettate a Iva, le parti devono inserire nel rogito una “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà” in cui segnalare:- le modalità di pagamento del corrispettivo (assegno, bonifico, eccetera)
- se per l’operazione si è fatto ricorso ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale e i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita Iva, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della Camera di Commercio
Il valore su cui calcolare le imposte
Quando la vendita della casa è soggetta a Iva la base imponibile è costituita dal prezzo della cessione.Per le cessioni dei fabbricati a uso abitativo e delle relative pertinenze, effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, l’acquirente può scegliere – richiedendolo al notaio rogante - di calcolare l’imposta di registro sul valore catastale del fabbricato, anziché sul corrispettivo pagato.
Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti:
- 110 per la prima casa e le relative pertinenze
- 120 per i fabbricati (non prima casa) appartenenti ai gruppi catastali A e C
Se l’unità immobiliare è acquistata da più persone, la detrazione, nel limite di 1.000 euro, va ripartita tra i comproprietari in base alla percentuale di proprietà.
Quando si stipula un mutuo ipotecario per acquistare l’abitazione principale, propria o di suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo), è possibile detrarre dall'Irpef il 19% degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione, pagati all’istituto di credito.
La detrazione va calcolata su un importo annuo massimo di 4.000 euro e ripartita tra tutti gli intestatari del mutuo.
Per avere diritto alla detrazione è necessario essere intestatari del mutuo e proprietari dell'abitazione.
Inoltre, la detrazione spetta:
- dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale, e comunque entro due anni dall’acquisto, se l’immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovati dalla relativa concessione edilizia o da un atto equivalente
- nel caso di acquisto di un immobile locato se, entro tre mesi dall’acquisto, l’acquirente notifica al locatario l’atto d’intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e se, entro un anno dal rilascio, l’immobile è adibito ad abitazione principale.
Queste sono le fasi principali e i maggiori adempimenti che si devono seguire nell'acquisto di una casa. Avere un notaio di fiducia a disposizione può far risparmiare tempo e affanni nella stipula del contratto di compravendita.
Nel prossimo articolo parleremo invece della fase di trattativa del prezzo, e vi daremo alcuni consigli su come trarre vantaggio da alcune situazioni che si presentano frequentemente.
